小税种系列 五分钟搞定房产税

天下武功，唯快不破。财务人员的时间就是财务人员的生命线，如何用最短的时间来掌握一个税种呢?唯一的法门就是掌握每一个税种的计税原理。上一期我们谈论的话题是五分钟搞定印花税，咱们这一期就来唠一唠房产税的计税原理，熟练的掌握了房产税的计税原理，再加上一些税收优惠政策，那么我们就可以轻松应对工作中遇到的各种实务问题了。

房产税作为小税种的带头大哥，目光独到，一向致力于劫富济贫，属于小税种的侠盗，对于包租婆型的土豪来说，大哥下手毫不留情，其税率高达12%，而对于那些房屋用于居住的劳苦大众而言，房产税则更像一位友善的邻家大哥，对于自用的住宅来说是不征收房产税的，而对于出租房屋用于居住的其税率也仅仅只有4%而已。

那么我们就来认识一下这位个性十足的邻家大哥吧!房产税由四个基本的计税原理构成：1、房产税属于财产税中的个别财产税，而这个个别财产指的是房屋。如果过不是房则不能对其进行征税。有人听到这就会笑了，别的我不认识就算了，房我还能不认识吗?您还别笑，房产税中的房是有特定含义的，并不是所有建筑物都属于房产税所指的房产。房产税对于房屋的解释:房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，则不属于房产。这就是为什么加油站的加油棚、没有围护结构的自行车棚以及一些宠物房不征收房产税的原因了。

2、房产税征税范围仅限于城镇的经营性用房。这里的城镇仅限于城市、县城建制镇和工矿区。如果房屋不在上述范围之内则不征收房产税，所以农村房屋无论用于何种用途，均不征收房产税。那么，城中村的房屋是否要缴纳房产税呢?这个问题是有争议的。按照原理来分析，城中村的房屋属于村民委员会来管理，而不属于居民委员会管理，应该属于农村房屋，不征收房产税。但是在实践中，由于大部分城中村都已经拆迁改造，其土地性质也有原来的集体用地改为国有土地性质，同时也造就了一大批拆二代，土地性质由税务机关来加以区分，难度也比较大，所以各地税务机关也就对城中村房屋统一来征收房产税了。

3、房产税遵循谁受益谁纳税的原则。也就是说谁从这个房屋里面获得收益了，谁就是纳税义务人。比如房屋用于出租，出租人就从房屋里面获得了相应的收益，那出租人就是纳税人。房屋自用，用于生产经营了，房屋所有者就从该房屋中获益，那么房屋的所有者就是纳税人。这也很好的阐释了无租使用、房屋出典、产权不明的纳税义务人确定的一个问题。比如：无租使用，房东并没有获得收益，而是承租方获得了相应的收益，承租方就是纳税人。房屋出典，出典期间，房屋是被承典人占有，承典人在使用房屋，他是从房屋中获益的一方，所以承典人是纳税人。产权不明的房屋，是由代管人在实际使用房屋，所以代管人是纳税人。

4、房产税按照使用方式的不同，计税方式则有所不同。房屋自用的，按照房屋余值计征房产税;其中自用用于居住的免征房产税，自用用于生产经营的，按照房屋余值的1.2%按年计征房产税。房屋出租的，按照房屋收取的租金计征房产税;其中出租用于居住的按照租金收入的4%计征房产税，出租用于生产经营的，按照租金收入的12%计征房产税。

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