租用不动产 如何确定不动产取得时间

我公司为增值税一般纳税人，整体租赁2016年5月1日以前建造的老房屋，经过改造后对外转租，请问，确定是否可以简易计税是以不动产形成、所有权人取得的时间，还是承租取得使用权的时间?

优诺财务答：

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额;一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。取得不动产，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。另据《国家税务总局12366营改增专题业务培训参考材料》(税总纳便函〔2016〕71号)：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。因此，承租的房屋转租，是以承租房屋的时间取得为准，如前房屋承租合同签订时间为2016年4月30日之前，在合同到期之前取得的租金收入可以选择简易计税。如果合同签订时间为2016年5月1日之后，不论上一环节是否为简易计税，转租收入均应当按照一般计税方法。

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